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14.03.2015 - 09:310
Aggiornamento: 19.06.2018 - 15:41

Tutti pazzi per l'immobiliare: il mattone rende e vale oro, ma attenzione! Si va verso un'eccesso di offerta. Ecco le prospettive del settore nello studio del Credit Suisse

“Gli interessi negativi introdotti dalla BNS dopo l'abbandono della soglia minima di cambio hanno accresciuto l’attrattiva dei rendimenti, ma...”

LUGANO “La soppressione della soglia minima di cambio euro-franco e il conseguente shock della nostra moneta non risparmieranno il mercato immobiliare svizzero”.
Questa è la premessa dello studio del Credit Suisse “Mercato immobiliare 2015 – Strutture e prospettive” presentato a Lugano.

“Gli interessi negativi introdotti a gennaio dalla Banca nazionale quale misura di supporto – si legge nella sintesi del documento -, hanno però accresciuto l’attrattiva dei rendimenti immobiliari”.

D’altra parte, “l’azzeramento della remunerazione di investimenti a lungo termine a basso rischio, come i titoli di Stato decennali, e il timore di tassi negativi attirano gli investitori verso l'immobiliare e fanno salire i prezzi, non esistendo praticamente investimenti alternativi con combinazioni di rischio/rendimento altrettanto vantaggiose”.

Insomma, il mattone è diventato ancora più interessante di prima. “Secondo gli economisti del Credit Suisse, questo afflusso di capitale ha però anche i suoi lati negativi. Viene infatti accelerata la tendenza verso un’eccedenza di offerta”.
Questo fenomeno genera non pochi problemi: “Gli effetti di ricaduta dello shock del tasso di cambio influiranno negativamente sulla domanda di superfici. Sui mercati delle superfici commerciali, il ciclo immobiliare sta già lasciando tracce evidenti sotto forma di crescita delle superfici sfitte. Tutto indica che, seppure con un certo ritardo, un’analoga eccedenza di offerta si va profilando anche sul mercato degli appartamenti in affitto”.

L’AUTRICE DELLO STUDIO: “ATTENZIONE MA NESSUN ALLARME ROSSO”

“Quando gli investitori istituzionali paragonano l’immobiliare ai titoli di stato non hanno dubbi – commenta l’autrice dello studio, Sara Carnazzi Weber -. Quindi l’offerta di immobili crescerà ancora e si manterrà elevato il prezzo della casa in proprietà. Cresceranno, soprattutto, o non diminuiranno, i prezzi in periferia, dove la popolazione tende a trasferirsi a causa dei costi proibitivi dei centri. Prevediamo un ulteriore aumento dell’eccedenza di offerta per le superfici commerciali, ma riteniamo che il fenomeno toccherà anche gli appartamenti in affitto”.

Insomma, la ricercatrice del Credit Suisse ammette che se il settore offre buone possibilità di guadagno – anche sul piano dei fondi di investimento, che dopo la decisione della Banca Nazionale hanno subìto un’impennata di valore - presenta pure parecchi rischi. Oggi più di ieri.

Anche se due cose vanno considerate. Primo: “Non possiamo dire che ci sia un cessato allarme, ma nemmeno che la bolla immobiliare sia all’orizzonte”. Secondo: “Il finanziamento bancario del settore immobiliare oggi è più solido che in passato, perché i crediti sono stati erogati con criteri più severi”.

Sul piano dei prezzi, la tendenza è verso il calo, anche nelle località dove negli ultimi anni avevano raggiunto i picchi più estremi, come la regione del Lemano. Ma il Ticino è in controtendenza, spiega Sara Carnazzi Weber: qui i prezzi stanno ancora crescendo.

Il settore immobiliare è dunque fuori mercato in Ticino? “Lo è già da un pezzo – osserva la ricercatrice -. Se raffrontiamo il livello dei prezzi immobiliari con i salari medi ci rendiamo conto che la maggior parte delle famiglie non può permettersi di accedere alla proprietà”.

Consigli a chi sta investendo nell’immobiliare?
“Chi sta costruendo dovrebbe verificare se lo fa in un segmento che presenta già un esubero di offerta, verificare se ha scelto un’ubicazione attrattiva, per esempio ben collegata ai trasporto pubblico, alle reti stradali e ad altri servizi essenziali. Quindi, attenzione, ma nessun allarme rosso. Bisogna considerare i tassi di sfitto, sia per gli edifici commerciali sia per quelli abitativi, ed evitare le aree in cui si è già costruito troppo”.

Stiamo tornando al classico ciclo immobiliare che abbiamo conosciuto in passato, conclude l’autrice dello studio: “L’offerta non si accorge in tempo che la domanda sta calando, anche perché i tempi della costruzione sono lunghi e una volta avviato un progetto non lo si può fermare”.

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LO STUDIO IN SINTESI

Lo shock del tasso di cambio accelera un andamento che si osserva sul mercato immobiliare elvetico sin da prima della soppressione della soglia minima di cambio EUR-CHF: la fase di elevata stabilità sta volgendo al termine e il classico ciclo immobiliare sta tornando. Il processo dovrebbe accelerare, poiché, da una parte, la congiuntura interna risente dello shock del franco, e ciò riduce la domanda di superfici, e, dall'altra, sempre più capitali confluiscono sui mercati immobiliari. Gli interessi negativi introdotti dalla BNS spingono infatti gli investitori immancabilmente verso il mercato immobiliare, gli investimenti in nuovi progetti immobiliari aumentano e l'offerta di superfici viene ulteriormente ampliata.

Dal punto di vista degli investitori non esistono tuttavia alternative all'immobiliare

L’introduzione di interessi negativi ha ripercussioni sulla strategia d’investimento degli investitori privati e soprattutto di quelli istituzionali. I titoli di Stato sicuri non offrono praticamente più rendimenti positivi e la liquidità minaccia di essere gravata da interessi negativi. In tale contesto gli investimenti immobiliari costituiscono un'alternativa interessante. Dopo il nuovo abbassamento degli interessi operato dalla Banca nazionale, le differenze di rendimento tra gli investimenti immobiliari e gli investimenti a basso rischio hanno raggiunto probabilmente livelli da record. Il timore di interessi negativi e la mancanza di investimenti alternativi inducono gli investitori ad abbandonare l’atteggiamento prudente in parte assunto in passato nei confronti degli investimenti immobiliari, tanto più che per i prossimi trimestri non sono previsti né forti rialzi dei tassi né un’eccessiva flessione della domanda. Lo dimostra il fatto che a gennaio il divario tra i sovrapprezzi osservati e quelli stimati dagli economisti del Credit Suisse per gli investimenti immobiliari indiretti si è colmato in brevissimo tempo per effetto dell’elevata domanda degli investitori. Nell’attuale contesto di interessi negativi, i prezzi degli investimenti immobiliari diretti dovrebbero crescere ulteriormente, con una corrispondente contrazione dei rendimenti, a prescindere dalla tendenza all’eccesso di offerta e dalla flessione degli utili associati alle superfici. Ciò va di pari passo con un affrancamento sempre più marcato dei prezzi degli immobili dai loro valori reddituali fondamentali. 

I mercati delle superfici commerciali si trovano dinanzi a grandi sfide

Il prevedibile indebolimento della domanda di superfici dovuto allo shock del tasso di cambio colpisce il mercato delle superfici a uso ufficio in un momento poco favorevole. Nonostante la solida crescita economica degli ultimi quattro anni (2011–2014) nell'ordine dell'1–2%, soprattutto a Zurigo e Ginevra si è accumulata un'offerta eccessiva di superfici a uso ufficio, che a livello nazionale arriva a superare 1 mio. m². Il motivo principale risiede nel fatto che dopo il 2009 la domanda di superfici è dipesa in particolare da settori interni quali la sanità e l'istruzione, come pure dalla pubblica amministrazione, caratterizzati da una minore disponibilità a pagare e da minori esigenze in termini di superfici, come mostra il grafico al termine del presente comunicato. Poiché l’assorbimento dei nuovi edifici è avvenuto per lungo tempo senza problemi, il mercato non ha reagito in modo sufficientemente rapido al cambiamento dei fabbisogni sul fronte della domanda. Ciò si traduce in un'offerta eccessiva, con contorni decisamente diversi a livello locale. Le ubicazioni migliori, ad esempio presso le stazioni dei grandi centri, tengono ancora bene. Sono invece sotto pressione le ubicazioni costose in centro città e le ubicazioni non servite in modo ottimale al di fuori delle aree commerciali centrali. Qui le superfici sfitte dovrebbero continuare ad aumentare e in futuro l’eccesso di offerta dovrebbe crescere ulteriormente. Infatti, anche se è stato superato il massimo della produzione di superfici, l’attività edilizia resta elevata per via delle scarse alternative di investimento, situazione che si è ulteriormente inasprita a seguito dell’introduzione di interessi negativi. Nel complesso, questa evoluzione del mercato significherà una rapida crescita delle superfici sfitte e una pressione ancora maggiore sui canoni di locazione degli uffici.

Anche il mercato svizzero delle superfici di vendita si trova ad affrontare grandi sfide. Si stanno moltiplicando i segnali che è giunta l’ora di pagare tributo al boom delle superfici registrato fino al 2011. Anche se al momento alcuni progetti si trovano ancora in fase di ultimazione o realizzazione, non si rilevano praticamente più progetti in fase di pianificazione. Questo la dice lunga. L’incertezza di investitori e locatari su come il mercato sarà in grado di affrontare le sfide imminenti poste dalla crescita del commercio online è elevata. Il commercio stanziale deve ancora trovare un nuovo ruolo nel mondo omnichannel digitalizzato. E ciò in un contesto economico che non è diventato affatto meno difficile a seguito della rivalutazione del franco. Non sorprende dunque che un commerciante al dettaglio su quattro nel settore non food in Svizzera stia pensando di ridurre la propria superficie di vendita.

Mercato delle abitazioni destinate a locazione: più che una distensione

Ci si lamenta ampiamente della mancanza di spazi abitativi, eppure, nel caso delle abitazioni destinate a locazione, si registrano i tassi di sfitto più elevati dal 2001. In futuro la distensione dovrebbe essere percepita maggiormente, poiché la domanda ha superato lo zenit e i locatari dovrebbero risentire dell’offuscamento del mercato del lavoro. Nell’anno in corso l’immigrazione, in calo soltanto del 10%, continuerà a garantire l'assorbimento di gran parte degli appartamenti di nuova realizzazione. Tuttavia, nel medio termine, ciò non sarà più il caso. Secondo gli economisti del Credit Suisse, le regioni più colpite da un ulteriore calo dell’immigrazione non dovrebbero essere quelle con l’immigrazione attualmente più dinamica, bensì piuttosto le regioni rurali. La responsabilità principale per l’attesa distensione va ricercata nella produzione sempre ancora sostenuta di abitazioni. Poiché nell’attuale contesto di interessi negativi la costruzione di abitazioni continua incessantemente, gli economisti ritengono che anche nel prossimo futuro ci si dovrà confrontare con un aumento della durata delle inserzioni e una crescita inferiore dei canoni locativi all'offerta, che riscontriamo già oggi. Sono segnali che anticipano un calo della pressione sugli affitti. A livello generale non ci si deve attendere ancora una flessione dei canoni locativi per i prossimi trimestri. Il mercato cambia solo lentamente. 

Proprietà abitativa: situazione di equilibrio tra forze frenanti e forze trainanti

Senza misure di regolamentazione e senza l’effetto frenante dei ripetuti allarmi di una bolla dei prezzi, il mercato della proprietà abitativa si surriscalderebbe su larga scala, per effetto del basso livello dei tassi d'interesse. Sulla base dei dati dei cantoni Zurigo e Argovia è possibile illustrare come i prezzi elevati e i patrimoni distribuiti in modo diseguale, unitamente ai requisiti patrimoniali più severi introdotti nell’estate 2012, vadano a limitare la domanda. Nel complesso, questa «coabitazione» tra surriscaldamento e raffreddamento sul mercato immobiliare funziona. Mentre il segmento dei prezzi elevati continua a soffrire, prosegue il boom delle abitazioni di proprietà nei segmenti più economici. Tuttavia, gli sviluppatori immobiliari si sono fatti prudenti. La costruzione di proprietà abitativa non era più stata così bassa dal 2001. La domanda associata al fabbisogno proprio mostra delle tendenze di saturazione; al contrario, le abitazioni di proprietà quale bene d'investimento diventano sempre più importanti in un contesto di tassi negativi, cosa che però comporta anche dei rischi.

Lo studio completo “Mercato immobiliare 2015 – Strutture e prospettive” si può scaricare all’indirizzo: www.credit-suisse.com/immobilienstudie

 

 

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