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27.04.2014 - 09:540
Aggiornamento: 19.06.2018 - 15:41

Immobiliare, Alberto Petruzzella: “Nessun allarme, ma i potenziali acquirenti si assottigliano"

Dopo l’allarme lanciato in uno studio allestito proprio della seconda banca svizzera, abbiamo sentito il responsabile Regione Ticino di Credit Suisse per capirne di più. Prezzi, rischi, tassi ed evoluzione del mercato immobiliare svizzero e ticinese

LUGANO – “"Due terzi delle economie domestiche non ha i soldi per comprarsi una casa”. L’allarme era stato lanciato poco più di un mese fa da uno studio sul mercato immobiliare pubblicato e presentato da Credit Suisse (leggi articolo correlato). 

Un allarme non di poco conto, considerata l’importanza dell’immobiliare e il desiderio di molte persone e famiglie di acquistare un’abitazione propria. Per molti il sogno di una vita che però, visti i risultati dello studio e l’evoluzione dei prezzi, rischia di rimanere tale, confinato nel famoso cassetto. 

I problemi del mercato immobiliare non riguardano però solo l’evoluzione dei prezzi e i tassi ipotecari, ma anche le crescenti superfici sfitte, la crisi che ha indebolito il potere d’acquisto di molte persone, tra cui anche gli stranieri facoltosi, e la votazione sull’iniziativa contro l’immigrazione di massa che, secondo lo studio, potrebbe generare ripercussioni e incertezze sul mercato. 

Temi e domande che abbiamo girato e rivolto direttamente al responsabile Regione Ticino di Credit Suisse Alberto Petruzzella. 


Alberto Petruzzella, nel vostro studio ponete l’accento sulle molte superfici sfitte, in particolare degli uffici nei centri urbani, che entro il 2015 potrebbero raggiungere una superficie pari a 140 campi da calcio, e delle abitazioni nelle zone periferiche. Questa situazione comporta dei rischi per le banche? Se sì, quali? Come giudica le enormi superfici vuote, in crescita su tutto il territorio?

“L'aumento della quota di sfitto presenta dei rischi soprattutto in termini di evoluzione dei prezzi, dei canoni locativi e delle rendite complessive degli investimenti immobiliari. Questo problema concerne in prima linea il mercato delle superfici a uso ufficio, dove da tempo ormai la crescente offerta è sempre meno in linea con le preferenze e il volume di superfici richieste da molti settori del terziario. Sul mercato delle superfici abitative l'aumento delle superfici sfitte non è dovuto ad un'offerta complessiva troppo elevata, bensì ad un ampliamento di quest'ultima nei posti sbagliati, in particolare nelle zone periferiche. Dal punto di vista delle banche, per entrambi i mercati si impone quindi sempre più un'attenta valutazione della struttura e dell'ubicazione dei singoli progetti nonché delle quote di prelocazione.”

Secondo quanto avete affermato nel Luganese e nel Locarnese due famiglie su tre non possono neanche permettersi l’acquisto di un appartamento. Anche in questo caso quali sono, se ce ne sono, le ripercussioni per una banca come la vostra? Non crede che questa situazione andrebbe corretta? O anche, pensa che è da prevedere lo scoppio di una bolla immobiliare e un crollo dei prezzi per il futuro prossimo? 

“È bene precisare che quando parliamo di una quota crescente di economie domestiche che non si possono permettere l'acquisto di un appartamento non parliamo dei crediti ipotecari esistenti, che sono stati accordati a famiglie in grado di sostenere i costi che ne derivano, bensì dei potenziali acquirenti. In seguito al forte aumento dei prezzi il numero di potenziali acquirenti si assottiglia sempre più. La domanda di proprietà abitativa (e di crediti ipotecari) e la pressione al rialzo sui prezzi perdono quindi gradualmente slancio. In altre parole, il livello dei prezzi nel frattempo raggiunto agisce sempre più da fattore frenante sul mercato e ha innescato, in concomitanza con le misure di regolamentazione, un graduale raffreddamento, che per il momento procede in modo ottimale. Malgrado un numero considerevole di regioni in cui il livello dei prezzi non è più sostenibile, non vediamo il rischio di uno scoppio di bolla immobiliare. L'andamento del mercato immobiliare continua ad essere sostenuto da fattori fondamentali relativamente solidi e non si osserva un aumento delle transazioni immobiliari di natura speculativa. Tuttavia, il rischio di un eccesso di offerta cresce in un numero sempre maggiore di regioni.”

La crisi globale ha interessato, seppur in misura minore, anche la Svizzera e il Ticino, aziende e famiglie comprese. Questa maggiore debolezza comporta maggiori rischi d’insolvenza dei clienti ipotecari? Avete già riscontrato segnali in questa direzione? 

“Al momento attuale non ci risulta, anche perché in occasione della concessione di un credito ipotecario analizziamo attentamente insieme al cliente la sua situazione finanziaria e la sostenibilità sul lungo termine del finanziamento richiesto.”

La votazione del 9 febbraio influirà sul mercato immobiliare secondo lei? È ipotizzabile una riduzione delle ipoteche concesse a ricchi cittadini stranieri? Se sì come compenserete/arginerete queste perdite? Avete già elaborato una strategia? 

“L'approvazione dell'iniziativa non dovrebbe avere effetti immediati sull'immigrazione, considerando che il referendum concede al Consiglio federale un termine di transizione di tre anni. L'incertezza porterà tuttavia ad una certa titubanza a livello di investimenti e creazione di posti di lavoro da parte delle aziende. Questo dovrebbe a nostro avviso ripercuotersi nel 2015 in un calo dell'immigrazione da circa 70'000 a 50'000 persone a livello complessivo svizzero. 

Sul mercato immobiliare soffrirà in prima linea il mercato degli appartamenti in affitto, poiché la maggior parte degli immigrati sceglie in un primo tempo questo tipo di abitazione. Nelle regioni centrali afflitte dalla scarsità di spazi abitativi, il calo dell'immigrazione dovrebbe rendere la situazione leggermente più distesa, con una frenata nell'aumento degli affitti e un calo localizzato dei prezzi. Vi è invece da attendersi che il numero maggiore di abitazioni sfitte si presenterà nelle periferie. Se la pressione urbana cala nei centri abitati si riducono anche l'emigrazione dalle città e la domanda nelle zone periferiche. A questo si aggiunge il fatto che la progettazione di nuove abitazioni in affitto si concentra maggiormente nelle regioni periferiche. Il mercato della proprietà abitativa dovrebbe a nostro avviso essere colpito solo in maniera indiretta a medio termine. La minore crescita dell'economia elvetica provocherà a nostro avviso una riduzione della domanda di spazi abitativi non soltanto in termini di richiesta aggiuntiva da parte degli immigranti, ma anche attraverso una minore domanda interna.”

Infine i tassi d’interesse: alcuni esperti a livello nazionale hanno previsto un rialzamento dei tassi a corto-medio termine. È d’accordo? Se sì, crede che sarà un’impennata o una crescita minima e lenta? Che conseguenze avranno questi rialzi? 

“Grazie alla previsione di una bassa inflazione, la BNS può mantenere la propria politica caratterizzata da bassi tassi d’interesse. Entro un anno non ci attendiamo un rialzo dei tassi di riferimento, per cui i tassi ipotecari a corto termine dovrebbero evidenziare un andamento laterale. Per le ipoteche a tasso fisso a medio e lungo termine, che sono già sensibilmente saliti dal minimo record dell'autunno 2012, prevediamo un proseguimento del processo di normalizzazione. L’andamento continuerà a non essere graduale, bensì avverrà in varie fasi – comprese temporanee flessioni. Attualmente ci si focalizza sui dati congiunturali e sulla politica della banca centrale statunitense, che recentemente ha lasciato presagire che il primo aumento dei tassi di riferimento potrebbe aver luogo prima del previsto (a nostro avviso non dovrebbe tuttavia essere il caso prima del secondo trimestre 2014). In un orizzonte di dodici mesi è ipotizzabile, nell’ambito delle ipoteche a tasso fisso, un incremento compreso tra 50 e 70 punti base a seconda della durata. Complessivamente, il clima di bassi tassi di interesse durerà ancora per diverso tempo. Sulla base dell'andamento congiunturale e vista l'assenza di pressioni inflazionistiche non prevediamo un aumento rapido e marcato dei tassi d'interesse per il futuro prossimo.”

dielle 

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