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15.03.2016 - 13:170
Aggiornamento: 19.06.2018 - 15:41

"La cacciata dal paradiso". Lo studio del Credit Suisse sul mercato immobiliare svizzero: "Un futuro di duro lavoro"

Da alcuni anni si infittiscono i segnali secondo cui stiamo gradualmente andando incontro ad altri tempi. Non troppo cupi, ma la situazione non è più così florida

LUGANO - Per dieci anni sono prevalse condizioni quasi paradisiache sui mercati immobiliari svizzeri: prezzi e canoni di locazione in continua crescita, un boom della domanda e superfici sfitte ridotte sulla scia dei bassi tassi d'interesse. Ma da alcuni anni si infittiscono i segnali secondo cui stiamo gradualmente andando incontro ad altri tempi. Non troppo cupi, ma la situazione non è più così florida, e i rendimenti non sono più così scontati per gli investitori immobiliari. Lo scorso anno gli interessi negativi hanno per così dire innescato il gran finale. In futuro sarà richiesto nuovamente un duro lavoro per ottenere i rendimenti sperati sul mercato immobiliare.

Rallentamento controllato

Nel 2016 i bassi tassi d'interesse e un moderato incremento reale dei redditi costituiscono fonda- mentalmente una situazione di partenza positiva per la domanda di proprietà abitativa. A ciò si aggiunge l'ulteriore sostegno derivante dalla ricerca di proprietà abitativa da parte degli immigrati ormai residenti. Al contrario esercitano un effetto fortemente frenante i provvedimenti di (auto)regolamentazione e i requisiti finanziari più elevati per l'acquisto di una proprietà abitativa. Per il 2016 ipotizziamo un'ulteriore distensione del mercato della proprietà abitativa, che dovrebbe tradursi in tutto il paese in una crescita dei prezzi positiva, ma comunque limitata, pari a meno dell'1%. In questo senso la domanda sarà sospinta sempre più da persone che si trovano nella seconda metà della loro vita, come si evince dalla nostra analisi strutturale. Inoltre essa si sposta ulteriormente, per via delle regolamentazioni, verso il segmento di prezzi medio-basso. Anche il 2016 sarà quindi un anno difficile per il segmento caratterizzato da prezzi elevati. La correzione dei prezzi nella Svizzera romanda, partendo dal lago di Ginevra, dovrebbe proseguire, ma, a nostro giudizio, non dovrebbe inasprirsi ulteriormente, essendo le condizioni quadro ancora troppo attraenti. Poiché gli sviluppatori immobiliari hanno ridimensionato rapidamente i loro ritmi, fatta eccezione per il segmento caratterizzato da prezzi elevati non sono insorti squilibri di particolare rilievo. In molte aree offerta e domanda non si discostano granché, ragion per cui le superfici sfitte nel 2016, come già l'anno scorso, dovrebbero crescere solo di poco. Il vero e proprio stress test sul mercato delle case di proprietà seguirà solo se gli interessi cominceranno a crescere sensibilmente e/o se, a partire indicativamente dal 2018, il calo delle nascite ridimensionerà gradualmente la domanda per la proprietà abitativa.

Forme alternative di finanziamento alla ribalta

Negli USA la partecipazione, supportata da Internet, di una grande quantità (crowd) di investitori a progetti immobiliari si è affermata con tassi di crescita elevati. A Bogotà, Colombia, è stato realizzato il grattacielo più alto grazie a 3800 piccoli investitori e di recente anche in Svizzera sono andati a buon fine i primi due tentativi di finanziamento immobiliare con ricorso a una crowd. Abbiamo dedicato a questo interessante sviluppo un approfondimento, esaminando a fondo le peculiarità, le opportunità e i rischi di questa forma di investimento, risp. finanziamento immobiliare.

L'offerta supera la domanda

Con superfici abitative da reddito gli investitori in fondi conseguono un rendimento da distribuzione superiore di 3 punti percentuali alle obbligazioni della Confederazione decennali. Pertanto non stupisce che si investa su vasta scala nella costruzione di nuovi appartamenti in affitto – indipenden- temente da ciò che accade sul fronte della domanda. Attualmente, nemmeno la crescita delle superfici sfitte distoglie gli investitori dallo sviluppo di progetti di edilizia abitativa. Il quadro caratteriz- zato da bassi tassi d'interesse e la mancanza di opportunità di investimento lasciano loro poche alternative. Poiché l'immigrazione per ragioni professionali, come da noi previsto, si sta sensibil- mente indebolendo, per il mercato degli investitori esiste la minaccia di uno scollamento sempre maggiore dal mercato degli utenti. Fatta eccezione per i grandi centri, ovunque crescono sia le superfici sfitte che la durata d'inserzione per gli appartamenti in affitto. Ipotizziamo pertanto che, mediamente, la crescita dei canoni di locazione in Svizzera andrà ad esaurirsi nel 2016. Da un punto di vista puramente numerico, l'immigrazione complessiva nel 2016 non dovrebbe diminuire, ma solamente perché il numero sempre maggiore di profughi compensa il numero più basso di migranti per ragioni professionali. Anche i primi hanno bisogno di spazio abitativo, ma chiedono soprattutto appartamenti nella fascia bassa dei prezzi – quindi proprio nel segmento dove il mercato degli appar- tamenti nei centri, eccessivamente regolamentato, presenta un'offerta troppo limitata, e dove quindi la situazione è tesa. Dove il mercato può invece esercitare la propria influenza, rende possibile una distensione.

La rivoluzione digitale coinvolge il settore edilizio

I lavori in cantiere e il processo edilizio non hanno registrato significative variazioni negli ultimi decenni. Tuttavia, nei prossimi anni, la rivoluzione digitale dovrebbe coinvolgere anche l'edilizia e modificare in modo sostanziale i processi e le strutture esistenti. Sulla base di quattro tesi illustriamo quali saranno gli effetti del passaggio all'industria edilizia digitale.

La domanda in calo inasprisce mercato

Il mercato delle superfici a uso ufficio, nonostante la persistente crescita economica degli ultimi anni, è entrato in una situazione di offerta eccessiva. Sul fronte della domanda non solo importanti attori come l'industria dei servizi finanziari devono fare i conti col cambiamento strutturale, ma anche il settore dei servizi nel suo complesso si trova esposto a nuove sfide per via della rivoluzione digitale. Il trasferimento di determinate funzioni di supporto amministrative in paesi caratterizzati da bassi salari (offshoring) è oggi più semplice e, a causa della solidità del franco, dovrebbe rappresentare sempre più un modello anche per le aziende di dimensioni medio-piccole, riducendo la necessità di superfici. Ma la digitalizza- zione offre anche del potenziale per nuovi posti di lavoro negli uffici, per cui gli investitori, scossi dagli interessi negativi, non limitano ulteriormente la loro attività d'investimento complessiva, ma la spostano a livello regionale su mercati con quote di offerta più basse. Dal momento che ipotizziamo un indebolimento della crescita occupazionale nei comparti degli uffici, l'ampliamento previsto è troppo grande per innescare un'inversione di tendenza per le superfici sfitte. Al contrario: prevediamo che lo squilibrio tra offerta e domanda tornerà a crescere, dopo che per un breve periodo sembrava essersi stabilizzato. Ciò dovrebbe mantenere la pressione sui canoni locativi e intensificare la concorrenza.

I cinque principali mercati degli uffici, ognuno con caratteristiche specifiche

Dove predominano quali livelli dei prezzi, come si sviluppa il volume delle superfici a uso ufficio offerte e quali sono gli effetti della Riforma III dell'imposizione delle imprese sono fra i temi della nostra approfondita analisi dei cinque principali mercati, che insieme rappresentano il 45% di tutte le superfici a uso ufficio.

La trasformazione è appena cominciata

Come se il boom del commercio online non rappresentasse una sfida sufficiente, la situazione per il commercio al dettaglio è peggiorata ulteriormente a causa della solidità del franco e dell'aumento degli acquisti all'estero. Quanto sia grande l'incertezza lo si può evincere dalla pianificazione delle superfici, ormai fiacca da anni. Le condizioni quadro per l'andamento dei fatturati nel commercio al dettaglio dovrebbero tuttavia migliorare leggermente nel 2016. Prevediamo un ritorno a una crescita nominale dei fatturati leggermente positiva. I principali impulsi della domanda dovrebbero farsi sentire, per via della crescita tuttora solida della popolazione, nel comparto food/near food. La situazione per la domanda di superfici resta comunque difficile, poiché il commercio online cresce ulteriormente in modo dinamico. Inoltre, lo stadio di sviluppo, ancora poco avanzato, del commercio online in Svizzera fa temere che il cambiamento strutturale in questo senso sia solo agli inizi. La commercializzazione delle superfici lontane dalle migliori ubicazioni è quindi diventata più difficile. È quanto si evince dalle crescenti quote dell'offerta, dall'attivismo sempre maggiore nell'ambito della commercializzazione, dalla flessione dei canoni di locazione e dalle ulteriori concessioni ai locatari. Di conseguenza non ci attendiamo per i prossimi anni una variazione del trend di incremento delle superfici sfitte. Non è raro che si debbano fare anche delle concessioni per le condizioni di locazione, pertanto la pressione sui canoni di locazione dovrebbe perdurare.

Centri medici: Sharing Economy nel settore sanitario

Gli immobili nel comparto sanitario sono, dal punto di vista degli operatori immobiliari, uno dei pochi settori in crescita ancora rimasti. Dopo che, negli anni passati, abbiamo presentato analisi approfondite su ospedali e case di cura, quest'anno seguono i centri medici.

In balia degli interessi negativi

Sui mercati finanziari, gli investimenti immobiliari continuano a brillare, mentre, sui mercati degli utenti, le crescenti sfide non si possono più ignorare. Quanto più durerà la fase caratterizzata da bassi tassi d'interesse, tanto più impegnativo sarà il quadro di mercato. Nel 2016 i prezzi degli immobili non dovrebbero essere trainati ancora nella stessa misura dagli interesse negativi. Fondamentalmente, sono pochi i motori in termini di valore per gli investimenti immobiliari svizzeri. Il potenziale di rendimento non dovrebbe quindi raggiungere quello degli anni passati. Ciononostante non ipotizziamo che l'aggio medio dei fondi immobiliari scenderà al di sotto del 20% nell'anno in corso. Infatti, i tassi bassi rendono estremamente interessanti le distribuzioni stabili di questi strumenti d'investimento. A nostro giudizio, un maggiore potenziale viene offerto dagli investimenti immobiliari all'estero, per i quali offriamo utili parametri sul piano decisionale per quanto riguarda la questione della copertura valutaria.

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