L'allarme in uno studio del Credit Suisse: "Due terzi delle economie domestiche non ha i soldi per comprarsi una casa"

LUGANO - Nel Locarnese e nel Luganese (come in altre regioni della Svizzera), a causa dell'esplosione dei prezzi di terreni ed edfici ben oltre le capacità del reddito locale, oltre due terzi delle economie domestiche non hanno più le capacità finanziarie per accedere al mercato immobiliare. Non per comprarsi una villa con vista lago, ma nemmeno un semplicissimo appartamento. È uno dei dati più allarmanti che emerge dallo studio sul mercato immobiliare pubblicato dal Credit Suisse e presentato ieri sera all’albergo Eden di Lugano.

Lo studio, illustrato da Sara Carnazzi Weber, responsabile dell’analisi macroeconomica dell’istituto di credito, mette in luce anche un'altra distorsione del mercato: la preoccupante eccedenza di offerta di superfici destinate agli uffici, un fenomeno che tocca anche il Luganese dove, come a Ginevra, si fa sentire la crisi della piazza finanziaria. Gli analisti del Credit Suisse stimano che entro il 2015 ci sarà in Svizzera un milione di metri quadrati di stabili amministrativi in esubero.

Ecco le principali tendenze radiografate dallo documento, che valuta anche i possibili effetti del voto del 9 febbraio contro l’immigrazione di massa, e che è consultabile e scaricabile integralmente nel formato PDF allegato a questo articolo.

Cambiamento di tendenza del mercato immobiliare

I segnali indicano che il ciclo immobiliare in Svizzera ha superato quasi inosservato il suo culmine. In alcuni segmenti i prezzi continuano a salire, ma la dinamica si è interrotta. Aumenta l'effetto frenante dei prezzi elevati della proprietà abitativa, perché in seguito all'inasprimento delle regole i requisiti di capitale e la sostenibilità rappresentano ostacoli rilevanti.

Sono sempre più numerosi i segnali di una distensione sul mercato immobiliare svizzero. Diversi fattori hanno indotto un graduale rallentamento della crescita dei prezzi. Appare comunque improbabile un crash nel breve termine.
Il livello dei prezzi raggiunto ormai sul mercato degli alloggi funge sempre più da freno e determina uno spostamento della domanda verso regioni in cui la proprietà di abitazioni è più conveniente. Anche le misure di regolamentazione adottate e i primi aumenti dei tassi d'interesse hanno contribuito ad attenuare la crescita dei prezzi delle abitazioni proprie e l'aumento del volume di crediti concessi, riducendo il rischio di un crash immobiliare. Le ulteriori misure di regolamentazione previste dovrebbero prolungare l'attuale fase di raffreddamento.

Nelle periferie aumenta la probabilità di superfici sfitte

È comunque ancora troppo presto per un cessato allarme. La correzione dei prezzi si verificherà solo quando nel medio termine i tassi d'interesse inizieranno a registrare una crescita più robusta. Anche i cosiddetti dati fondamentali sembrano contrari a una rapida inversione di tendenza: la congiuntura favorevole, i redditi stabili delle economie domestiche, la crescita demografica, un vigoroso andamento dell'occupazione e tassi d'interesse relativamente bassi mantengono alta la domanda di abitazioni.

D'altro canto però l'offerta di spazi non ha ancora reagito in maniera ottimale: mentre la domanda di alloggi si concentra nei centri urbani, dove sono creati la maggior parte dei nuovi posti di lavoro, l'offerta di abitazioni si sposta rapidamente verso le periferie. Questo determina una continua penuria di alloggi e nel breve termine ancora un aumento degli affitti nei centri urbani.

Allo stesso tempo aumentano le superfici sfitte e i problemi nell'assorbimento degli appartamenti in affitto nelle aree periferiche. L'approvazione dell'iniziativa sull'immigrazione di massa genererà probabilmente maggiore nervosismo, considerato che l'assorbimento delle abitazioni, dipendendo in modo sostanziale dall'immigrazione, subirà prevedibilmente una riduzione. Aumenta così il rischio di mancate locazioni.

Il sì all'iniziativa sull'immigrazione anche come protesta contro l'espansione disordinata degli insediamenti

Il disequilibrio tra centro urbano e periferia ha anche una dimensione nella pianificazione del territorio. La penuria di abitazioni è limitata ai centri urbani. Se allo stesso tempo in campagna l'offerta di abitazioni aumenta in modo sproporzionato, si determina una crescita della migrazione interna. Ingorghi, degenerazione dei costi delle infrastrutture e crescente espansione disordinata degli insediamenti sono le conseguenze che rendono sempre più evidente un deficit a livello esecutivo nella pianificazione del territorio. La netta approvazione dell'iniziativa sull'immigrazione nelle aree rurali può essere interpretata anche come protesta contro la crescita incontrollata delle aree urbane.

Le cause possono essere trovate nelle resistenze contro la densificazione, ma anche nell'eccessiva regolamentazione dei mercati degli alloggi nelle città.
L'esempio di Ginevra illustra bene le conseguenze indesiderate degli interventi nella struttura dei prezzi del mercato degli alloggi: nelle aree di mercato non regolamentate i prezzi esplodono, la popolazione si mostra sempre meno soddisfatta della situazione abitativa e la qualità della localizzazione diminuisce. In linea di principio l'intenzione degli interventi è lodevole: l'obiettivo era mantenere accessibili i prezzi degli alloggi. L'effetto tuttavia non è quello desiderato: non solo è stato mancato l'obiettivo iniziale, la situazione è addirittura peggiorata. Il motivo sta negli stimoli sbagliati. Dove la regolamentazione è maggiore, la creazione di nuovi alloggi risulta meno conveniente. L'offerta rimane scarsa e i prezzi esplodono.

140 campi di calcio di uffici vuoti

Anche la situazione del mercato degli uffici non è rosea. Sulla spinta dei bassi tassi d'interesse, negli ultimi anni sono state realizzate numerose nuove superfici. Le conseguenze sono un numero crescente di mancate locazioni. Poiché le superfici sfitte di norma non rimangono a carico degli investitori ma dei proprietari di immobili esistenti relativamente costosi o qualitativamente non più convincenti, si continua a progettare nuove superfici. Entro il 2015 la sovraccapacità potrebbe aumentare a oltre 1 milione di metri quadri, l'equivalente di ben 140 campi di calcio. Il problema è aggravato dal fatto che la domanda di superfici è straordinariamente debole.

A differenza di cicli precedenti, il contributo alla domanda del settore dei servizi finanziari è quasi nullo. Ormai i progetti di grandi dimensioni incontrano problemi nel passaggio alla fase di realizzazione perché non raggiungono la quota di prelocazione. Nonostante la considerevole crescita economica, le imprese sono rimaste prudenti per via delle prospettive incerte dell'economia mondiale. Il mercato quindi inizia a regolarsi da solo. Nei prossimi trimestri il crescente eccesso d'offerta si rifletterà maggiormente sulla flessione dei canoni locativi. Solo le posizioni migliori rimarranno inizialmente risparmiate da questa tendenza.

Il commercio online mina il mercato delle superfici di vendita

Diversamente dal mercato degli uffici, l'andamento del mercato delle superfici di vendita è relativamente tranquillo con squilibri solo limitati. Il mercato è dominato da mutamenti strutturali. Accanto alle attuali sfide del commercio al dettaglio (saturazione, turismo da shopping, ribasso dei prezzi), il commercio online acquisisce un'importanza crescente. Il commercio online obbliga i commercianti al dettaglio a un doppio investimento: da un lato nel canale elettronico e dall'altro nelle filiali fisiche. Alla luce della crescente concorrenza di Internet, per attirare i clienti nei negozi i commercianti al dettaglio devono migliorare l'esperienza dello shopping e la qualità della consulenza. Mancano così i mezzi per l'espansione delle superfici.

In futuro però la domanda di superfici di vendita diminuirà anche semplicemente perché il crescente mondo del commercio online necessita di minori superfici per la vendita. Ciò che per molte superfici di vendita rappresenta una minaccia mortale, aumenta le opportunità delle superfici logistiche. Poiché la qualità dei servizi logistici influenza sempre più direttamente le scelte dei consumatori, gli immobili logistici acquisiscono notevole importanza. Negli ultimi anni gli investitori istituzionali stranieri e nazionali hanno sviluppato e realizzato diversi immobili logistici in Svizzera. Dal punto di vista degli investitori, le opportunità di questi immobili risiedono nell'elevato rendimento atteso. Inoltre, gli investimenti negli immobili logistici offrono interessanti possibilità di diversificazione per portafogli concentrati su immobili commerciali.

LO STUDIO INTERGRALE È CONSULTABILE AL LINK: https://publications.credit-suisse.com/tasks/render/file/index.cfm?fileid=8C268F00-F278-4C12-9D021325C97F780D

red