Cronaca
10.10.2018 - 15:500

I proprietari di un'abitazione sono sempre più vecchi

Gli analisti di Credit Suisse mettono in evidenza come i pensionati rappresentano una categoria importante in termini di domanda di proprietà abitativa. E il loro peso non farà altro che aumentare in futuro...

ZURIGO – Il tipico proprietario di abitazione in Svizzera è sempre più anziano. Se il proprietario medio nel 2000 aveva ancora 54 anni, l’età media dei proprietari nel 2016 era già salita a 58 anni. Di conseguenza si rileva anche un gran numero di proprietari in pensione. Quasi la metà di tutti i pensionati (49,7%) oggi vive in un’abitazione di proprietà.

Le case di proprietà di pensionati, complessivamente superiori a 457 000, superano dunque di gran lunga la quota di case di proprietà di tutte le classi di età (37,7%). Gli ultra 65enni nel frattempo sono più di un terzo di tutti i proprietari di abitazione in Svizzera e rappresentano dunque un gruppo di domanda importante.

La casa di proprietà appare come un sogno davvero difficile da realizzare. Negli ultimi anni è stata perlopiù la mancanza di risorse a impedire l’acquisto di proprietà abitative. I forti aumenti dei prezzi degli immobili negli ultimi 18 anni e l’inasprimento delle direttive finanziarie da parte del regolatore, inoltre, hanno innalzato il reddito necessario per il calcolo della sostenibilità a livelli tanto elevati che la casa di proprietà, anche dopo gli anni della gioventù, per molte famiglie rimane inaccessibile. Per questo appena il 20% di tutti i soggetti dell’età di 35 anni possiede una proprietà abitativa.

Per i 40enni la quota di proprietà si attesta al 32% e cresce all’aumentare dell’età fino ai 70 anni (55%). Anche le preferenze sociali fanno la loro parte nell’acquisto tendenzialmente più tardivo di un’abitazione di proprietà. Per le esigenze variegate, caratterizzate da una maggiore mobilità, della generazione più giovane risulta maggiormente adeguata una soluzione flessibile come quella di un appartamento in affitto.

L’età e in particolare la composizione di un nucleo familiare sono importanti non solo nella scelta della proprietà abitativa, ma anche nella scelta tra casa unifamiliare e appartamento di proprietà. All’aumentare dell’età gli acquirenti decidono più spesso a favore di un appartamento di proprietà rispetto a una casa unifamiliare.

 Da un lato può trattarsi di nuclei familiari urbani che sono riusciti a passare a un’abitazione di proprietà solo tardivamente e di coppie senza figli. Man mano che i proprietari invecchiano i loro figli si trasferiscono, riducendo il bisogno di spazio, oppure molte tra le case unifamiliari più vecchie non risultano idonee a persone di unacerta età o ancora la manutenzione della casa e del giardino diventa un peso.

Diversamente dal passato, l’acquisto di una casa di proprietà oggi spesso non è più una cosa che si fa una sola volta nella vita. Succede sempre più spesso, nel corso della vita, di cambiare la casa per adattare l’abitazione di proprietà alle mutate esigenze.

La società continua a invecchiare

Nei prossimi anni il peso dei soggetti anziani aumenterà ancora di più tra i proprietari di case. L’odierna piramide delle età è fortemente caratterizzata dalla generazione del baby boom, ovvero degli anni ricchi di nascite compresi tra il 1946 e il 1964. Solo queste leve, che hanno tra i 54 e i 72 anni rappresentano il 42% di tutti i proprietari di immobili della Svizzera.

In particolare i baby boomer più giovani abitano spesso ancora in case unifamiliari. Nei prossimi anni molti di loro lasceranno la propria casa unifamiliare a favore di un appartamento di proprietà. La struttura della nostra piramide delle età mostra che troppi pochi giovani figurano in tale piramide. Dunque si prevede che la quota degli ultrasessantacinquenni nei prossimi dieci anni salga dal 18,3% al 21,4%.

Pertanto la percentuale di soggetti anziani sul mercato immobiliare e in particolare sul mercato delle abitazioni di proprietà è destinata a salire ulteriormente. Il settore edilizio ha risposto alla tendenza all’invecchiamento della popolazione. Così nelle nuove costruzioni oggi gli appartamenti al piano terra, la possibilità di accesso all’appartamento in sedia a
rotelle e l’ascensore persino negli edifici a due piani sono perlopiù lo standard.

Grazie all’attività di costruzione sempre intensa dunque, di anno in anno, aumenta la quota di alloggi adeguati all’età. A questi si aggiungono inoltre sempre più forme abitative ibride, nelle quali abitazioni convenzionali vengono associate a case di riposo o case di cura. Queste tendenze vanno incontro al desiderio di molte persone di poter vivere più a lungo nella propria casa.

Le direttive nella concessione di crediti ipotecari si rivolgono alla popolazione attiva

La situazione per contro appare diversa nel caso del finanziamento della proprietà abitativa. Le attuali condizioni quadro per la concessione di ipoteche sono pensate per chi è ancora nel mondo del lavoro. Oltre a requisiti minimi di fondi propri è in particolare la sostenibilità calcolatoria il criterio decisivo nell’assegnazione di un’ipoteca.

Questa prevede che l’onere finanziario, in presenza di un tasso di interesse calcolatorio del 5% oltre a un 1% di manutenzione e ammortamento, non superi un terzo del reddito lordo. Con il pensionamento viene però a mancare improvvisamente una parte considerevole del reddito percepito fino a tale momento.

In base all’indagine sulle famiglie il reddito lordo delle persone tra i 65 e i 74 anni risulta più basso del 38,5% rispetto ai soggetti di 55–64 anni e addirittura inferiore del 43,9% rispetto a chi ha tra i 45 e i 54 anni di età.

Per i proprietari con un’ipoteca in essere ciò normalmente non rappresenta un problema. Se però, ad esempio, il proprietario desidera cambiare il datore di ipoteca o ha in programma una ristrutturazione importante in vista della quale l’ipoteca andrebbe incrementata, allora sarà necessario procedere nuovamente alla verifica della sostenibilità calcolatoria. In molti casi sussiste un patrimonio sufficiente per ridurre l’onere ipotecario e quindi evitare la problematica di una sostenibilità calcolatoria insufficiente.

Il patrimonio però viene in parte investito diversamente, oppure il proprietario dell’abitazione, per ragioni fiscali, non desidera investire nella propria casa.

Sfruttare le soluzioni individuali

Considerato il numero elevato di proprietari anziani sarebbe auspicabile se le direttive di finanziamento rispondessero anche alle esigenze specifiche di queste famiglie. Nel contesto attuale però la probabilità che le rigide direttive vengano adeguate sono scarse. In ragione del timore di un andamento dei prezzi non più sostenibile per la proprietà abitativa, negli ultimi anni le direttive normative nella concessione del credito ipotecario sono state progressivamente inasprite. Fintanto che perdurerà il contesto di tassi negativi, le banche continueranno a subire pressioni affinché non effettuino alcun aggiustamento nei criteri di finanziamento esistenti.

Per i proprietari attuali pertanto è importante analizzare per tempo e in maniera dettagliata la propria situazione, consultando degli specialisti dei finanziamenti. Nell’attuale quadro ristretto delle direttive occorre sfruttare al massimo il margine di manovra esistente nel singolo caso e trovare di volta in volta le soluzioni individuali adeguate alle specifiche esigenze.

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